Muchos malagueños ya están frotándose las manos ante la próxima revisión anual de su hipoteca. Después de varios años de constantes subidas, la caída del euríbor -ha bajado del 4,349% al 2,135% en los últimos doce meses- comienza a dar alegrías a los bolsillos de los ciudadanos. Pero muy pocos van a beneficiarse de este acusado descenso, al menos tanto como esperan. En algunos casos, incluso, la bajada de los tipos de interés va a pasar sin dejar rastro por las facturas mensuales. La culpable es una cláusula desconocida para la mayoría de las personas que suelen incluir las entidades bancarias en la escritura de propiedad de la vivienda y que establece un tipo de interés mínimo y máximo que se aplicará durante los años de amortización del préstamo.
De esta forma, bancos y cajas fijan entre el 3 y el 5% el tipo de interés más bajo al que el cliente podrá pagar su crédito al margen de la evolución del euríbor, que ayer cerró al 1,919%. Normalmente esta cifra coincide con la cotización de este indicador en el momento en que se firmó la hipoteca más el diferencial que establece la entidad. Esta condición hará que los titulares de nueve de cada diez préstamos en la provincia no se beneficien de las próximas caídas del euríbor y dejen de ahorrarse una media de alrededor de 129 euros al año -para una hipoteca de 180.000 euros a 25 años y con un diferencial de +0,75% tomando como referencia el euríbor de febrero-, cantidad que puede superar los 2.500 euros en el caso de que el límite mínimo sea del 5%. Además, estas cifras irán en aumento si, como se prevé, sigue bajando el indicador de referencia de la mayoría de las hipotecas en España.
Muchos puntos por alto
Esta cláusula, considerada abusiva por las organizaciones de consumidores, es totalmente legal, ya que, como explica Alfredo Martínez, delegado de Ausbanc (Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios) en Málaga, «está pactada entre el cliente y la entidad y firmada ante notario». El problema surge porque el ciudadano no suele leer la escritura al completo a pesar de que la ley establece que puede disponer del documento tres días antes de la firma para su estudio: «Los consumidores desconocen sus derechos y cuando se trata de cuestiones de tipo financiero suelen pasar muchos puntos por alto», explica Martínez, que apunta que debería ser el banco o caja o la propia notaría la que informara al cliente y le facilitara la copia del documento público, ya que el día de la firma «el notario sólo hace una lectura por encima».
Según Ausbanc, esta condición aparece en el 90% de las escrituras desde que se utiliza el tipo de interés variable para calcular las hipotecas españolas, indicador que se impuso hace una década. «El banco entendió que tenía que blindarse ante un posible cambio de la evolución hipotecaria», señala Alfredo Martínez, que recuerda que esta cláusula debe aparecer en la oferta vinculante que la entidad tiene que entregar al cliente, aunque suele ser reacia a hacerlo, según apuntó Carmen Gutiérrez, coordinadora de Adicae (Asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros) en Andalucía. Si en el documento con la condiciones del préstamo no aparezca el blindaje, Martínez insiste en que «el usuario tiene derecho a exigir al notario el día de la firma de la escritura que elimine esa cláusula».
Las organizaciones de consumidores aconsejan denunciar estas disposiciones, sea cual sea el suelo establecido. «No son ilegales pero son abusivas, porque la gran mayoría de las personas que han firmado esas hipotecas desconocían ese límite y no pensaban que el dinero iba a caer tanto», argumenta Jesús María Burgos, presidente de la Asociación de Consumidores de Málaga-UCE.
Desde Ausbanc, sin embargo, instan a comprobar si hay proporción entre los límites máximo y mínimo establecidos en el contrato. «Si cuando se firmó la hipoteca el euríbor estaba en el 4% y se establece un techo del 8 o 9%, lo razonable es que el suelo sea del 2%, ya que así se benefician el cliente y la entidad», explica Martínez, quien, sin embargo, anima a denunciar los casos en los que la equidad brilla por su ausencia: «Si hablamos de un mínimo del 3% y un máximo del 15%, por ejemplo, podría intentarse buscar la nulidad de esa cláusula, ya que ahí sólo se beneficia la entidad, porque es impensable que el euríbor supere el 15%». El caso más flagrante de abuso, según el director de Ausbanc, es aquel en el que sólo aparece un límite por lo bajo, pero no por lo alto, por lo que el cliente queda desprotegido.
Negociación directa
Tanto UCE como Ausbanc, que atienden cada vez a más personas con este problema, recomiendan a los afectados que negocien directamente con la entidad bancaria la retirada de esa cláusula o su modificación. Si el banco o caja no está dispuesto a ello, Ausbanc aconseja iniciar una reclamación judicial, sin embargo, en UCE no son partidarios de acudir a los tribunales: «El usuario lleva todas las de perder porque firmó la escritura ante notario», explica Burgos, que plantea la posibilidad de buscar una oferta vinculante en otro banco y llevarla a la entidad en la que tiene el préstamo, ya que «algunos bancos y cajas ya están ofertando quitar esa cláusula».